È la domanda che mi fanno più spesso, e quasi sempre troppo tardi. Qui trovi tutto quello che serve, messo in ordine e diviso per chi te lo chiede: prima l'agenzia, poi il tecnico, infine il notaio. Con l'indicazione di cosa può davvero bloccare una vendita.
Quasi nessuno pensa ai documenti prima di mettere in vendita. Si pensa al prezzo, alle foto, all'annuncio. Poi arriva l'acquirente giusto, si stringe la mano, e a quel punto qualcuno chiede la planimetria catastale. Si va a controllare, e non corrisponde alla casa.
Da lì cominciano le settimane perse, a volte i mesi. E ogni settimana che passa, un acquirente che aveva già detto sì diventa un acquirente che comincia a guardarsi intorno.
Questa guida serve a evitarlo. Non è un elenco burocratico: è l'ordine in cui le cose si affrontano davvero, con dentro i punti in cui, per esperienza, le vendite si inceppano.
La regola pratica è una sola: i documenti si controllano prima di pubblicare l'annuncio, non dopo aver trovato l'acquirente. Un problema scoperto in anticipo è un problema che si risolve con calma. Lo stesso problema scoperto a trattativa avviata diventa una leva di sconto in mano a chi compra.
Questa è la fase della verifica di vendibilità. Prima di parlare di prezzo e strategia, serve capire se l'immobile può essere venduto e a quali condizioni. Sono i documenti che chiedo io, al primo incontro.
| Documento | A cosa serve | Dove si trova |
|---|---|---|
| Atto di provenienza | Dimostra come sei diventato proprietario | Notaio che ha fatto l'atto, o Agenzia delle Entrate |
| Visura catastale | Dati identificativi e rendita dell'immobile | Agenzia delle Entrate, tecnico o agenzia |
| Planimetria catastale | Come l'immobile risulta depositato al Catasto | Agenzia delle Entrate, tecnico o agenzia |
| APE | Obbligatorio già per pubblicare l'annuncio | Tecnico abilitato |
| Dati dell'amministratore | Per verificare spese e delibere condominiali | Amministratore di condominio |
| Conteggio estintivo mutuo | Solo se c'è un mutuo in corso sull'immobile | La tua banca |
Un'agenzia che non ti chiede nulla di tutto questo e ti propone subito di firmare un incarico non ti sta facendo un favore: sta rimandando i problemi. E i problemi rimandati, in questo mestiere, si pagano sempre con lo sconto finale.
Pensare che l'APE si possa fare "più avanti, quando arriva l'acquirente". L'APE va indicato già negli annunci di vendita: senza, l'annuncio non è a norma. È anche il documento più veloce da ottenere, quindi non c'è motivo di rimandarlo.
Qui si entra nella parte che blocca più vendite in assoluto. Il tecnico verifica due cose che spesso si confondono, ma sono diverse tra loro.
Risponde a una domanda: la casa com'è oggi corrisponde a quello che il Comune ha autorizzato a suo tempo? Servono quindi i titoli edilizi: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, più le pratiche di eventuali lavori successivi (SCIA, CILA, DIA) e le eventuali sanatorie o condoni.
Risponde a un'altra domanda: la planimetria depositata al Catasto corrisponde a come è fatta la casa adesso? Un bagno spostato, una parete demolita, una veranda chiusa trent'anni fa: sono tutte cose che rendono la planimetria non conforme, anche quando all'epoca sembravano dettagli senza importanza.
Sono due verifiche separate. Una casa può essere in regola dal punto di vista catastale e non esserlo da quello urbanistico, e viceversa. Nel rogito il venditore dichiara entrambe le conformità, quindi vanno sistemate entrambe prima di arrivare dal notaio.
| Documento | Perché |
|---|---|
| Titoli edilizi originari | Licenza, concessione o permesso di costruire dell'immobile |
| Pratiche successive | SCIA, CILA, DIA per ristrutturazioni e modifiche nel tempo |
| Eventuali sanatorie o condoni | Con prova del pagamento degli oneri e dell'esito della pratica |
| Certificato di agibilità | Quando previsto in base all'epoca di costruzione |
| Planimetria aggiornata | Se lo stato dei luoghi è cambiato, va aggiornata prima del rogito |
| Documenti impianti | Dichiarazioni di conformità e libretto dell'impianto termico |
Se il tecnico trova una difformità, non è la fine del mondo: quasi tutto si sistema. Cambia però il tempo, e il tempo in una vendita è denaro. Un aggiornamento catastale si risolve in poche settimane. Una sanatoria edilizia può richiedere mesi e comportare oneri da pagare. Saperlo prima permette di decidere con lucidità, magari mettendo in conto il costo nel prezzo invece di scoprirlo a trattativa aperta.
Il notaio raccoglie tutto quello che è stato preparato prima, aggiunge le verifiche di sua competenza e mette insieme l'atto. È l'ultimo controllo, non il primo: se si arriva qui con i documenti in ordine, il rogito è una formalità serena.
| Categoria | Cosa serve |
|---|---|
| Personali | Documento d'identità valido e codice fiscale di tutti i venditori |
| Stato civile | Regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni); se coniugato in comunione serve anche il consenso del coniuge |
| Provenienza | Rogito di acquisto, oppure dichiarazione di successione e accettazione di eredità, oppure atto di donazione |
| Catastali | Visura e planimetria conformi allo stato dei luoghi |
| Edilizi | Estremi dei titoli edilizi da citare in atto |
| Energetici | APE in corso di validità, allegato all'atto |
| Condominiali | Dichiarazione dell'amministratore su spese pagate ed eventuali lavori deliberati |
| Ipotecari | Se c'è un mutuo: conteggio estintivo e coordinamento per la cancellazione dell'ipoteca |
Il notaio esegue anche le visure ipocatastali, cioè controlla che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli non dichiarate. È una tutela per chi compra, ma è anche il momento in cui emergono eventuali sorprese che il venditore aveva dimenticato o non conosceva.
Le imposte del rogito e l'onorario del notaio per l'atto di acquisto sono a carico di chi compra. I documenti dell'immobile che si vende, invece, sono a carico del venditore. Se vuoi capire quanto costa la parte fiscale di un acquisto, ne ho scritto nella guida sulle imposte da pagare dal notaio, con un calcolatore per stimarle.
Non tutte le vendite sono uguali. Ci sono situazioni che aggiungono passaggi, e vanno affrontate con anticipo maggiore.
Se dovessi riassumere tutto in una sequenza, è questa. Ed è il motivo per cui, quando ci sediamo la prima volta, ti chiedo di portare i documenti che hai: non per burocrazia, ma per sapere da dove partiamo davvero.
Si mette insieme quello che c'è e si capisce cosa manca. È la fase che evita quasi tutte le sorprese successive.
Il tecnico verifica conformità urbanistica e catastale, e redige l'APE. Se serve, si programmano gli interventi documentali.
Si va sul mercato sapendo che nessuna trattativa si fermerà per un documento mancante. È una posizione di forza, non un dettaglio.
Il notaio riceve un fascicolo completo. L'atto diventa una conferma, non una corsa contro il tempo.
Buona parte degli immobili del centro storico e dei quartieri più vecchi risale a prima degli anni Settanta, spesso con ristrutturazioni stratificate nel tempo e non sempre documentate come si farebbe oggi. È la situazione più comune, non l'eccezione: significa solo che la verifica documentale, qui, va fatta con particolare attenzione e con l'aiuto di un tecnico che conosca gli archivi comunali della zona.
«Comprare casa è un percorso importante e non sempre semplice, ma con Riccardo è stato tutto molto più sereno. Mi ha seguita con disponibilità, professionalità e grande attenzione, accompagnandomi in ogni fase. Ho apprezzato fin da subito la sua onestà, sincerità e serietà. Un punto di riferimento che consiglio di cuore!»
Margherita L., ★ Google
Valutazione e verifica documentale iniziale, di persona. Gratuita e senza impegno.
I principali: documento d'identità e codice fiscale, atto di provenienza, visura e planimetria catastale, titoli edilizi, APE, documentazione condominiale e, se disponibile, la conformità degli impianti. La lista esatta dipende dall'immobile.
Atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, dati dell'amministratore e spese condominiali. Servono a verificare che l'immobile sia realmente vendibile, prima che il problema emerga a trattativa avviata.
La conformità urbanistica (che la casa corrisponda a quanto autorizzato in Comune) e quella catastale (che la planimetria corrisponda allo stato dei luoghi). Redige inoltre l'APE e indica come sanare eventuali difformità.
Identità e codice fiscale, regime patrimoniale, atto di provenienza, dati catastali con planimetria, estremi dei titoli edilizi, APE, dichiarazioni di conformità e documentazione condominiale. Esegue anche le visure per verificare ipoteche e vincoli.
Sì, da anni. Va indicato negli annunci e allegato al rogito. Lo redige un tecnico abilitato e vale dieci anni, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica dell'edificio.
Va sistemata prima del rogito, perché il venditore dichiara la conformità catastale in atto. Di solito basta un aggiornamento redatto da un tecnico; se la difformità è anche urbanistica, il percorso è più lungo.
Sì: dichiarazione di successione, accettazione di eredità quando richiesta e relative trascrizioni. Sono passaggi lunghi, meglio attivarsi prima di mettere in vendita.
Non è sempre obbligatoria per la validità dell'atto e, se manca, si può dichiararlo nel rogito. Ma l'acquirente la chiede quasi sempre, e la sua assenza diventa spesso un argomento di trattativa sul prezzo.
Sì. Serve il conteggio estintivo della banca: il mutuo si estingue con il ricavato al rogito e si procede alla cancellazione dell'ipoteca. Va solo coordinato per tempo, perché la banca non risponde in giornata.
Se i documenti ci sono, pochi giorni. Se manca un titolo edilizio, serve un aggiornamento catastale o c'è una successione aperta, si va da qualche settimana a diversi mesi. Ecco perché si parte da qui.
I documenti dell'immobile in vendita sono in genere a carico del venditore (APE, pratiche catastali, visure). Le imposte di acquisto e l'onorario del notaio per l'atto sono a carico di chi compra, salvo accordi diversi.
Questa guida ha valore informativo. La documentazione esatta va sempre verificata sul caso specifico con il notaio e con un tecnico abilitato.
Portami quello che hai, anche se è poco o disordinato. Da lì capiamo insieme cosa manca davvero, prima di muovere qualsiasi altra cosa.
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