Se stai vendendo casa, prima o poi ti troverai anche dall'altra parte: a comprarne una nuova. E lì arrivano imposte di cui quasi nessuno parla finché il notaio non te le mette davanti. Te le spiego semplici, con un calcolatore per farti un'idea prima di arrivarci.
Chi vende casa, prestissimo diventa anche chi compra: la maggior parte delle persone vende per prendere una casa nuova, più grande, più vicina a dove serve davvero. E in quel momento arriva un conto che in pochi calcolano in anticipo: le imposte dell'acquisto.
Non sono una sorpresa cattiva: sono regole chiare, sempre uguali. Il problema è che nessuno te le spiega prima. Qui sì.
Quando compri casa in Italia, a seconda di chi te la vende, paghi una combinazione di queste imposte:
La domanda giusta da farti non è "quanto costa la casa", ma "quanto mi costa portarla a casa". Le imposte fanno parte del budget reale quanto il prezzo d'acquisto: vanno messe in conto fin dal primo momento, non scoperte all'ultimo.
| Situazione | Registro / IVA | Ipotecaria + Catastale |
|---|---|---|
| Da privato, prima casa | 2% del valore catastale | € 50 + € 50 |
| Da privato, seconda casa | 9% del valore catastale | € 50 + € 50 |
| Da impresa (nuovo), prima casa | 4% IVA sul prezzo | € 200 + € 200 |
| Da impresa (nuovo), seconda casa | 10% IVA sul prezzo | € 200 + € 200 |
| Immobile di lusso (A1, A8, A9) | da privato 9% · da impresa 22% IVA | fisse |
L'imposta di registro ha comunque un minimo di 1.000 €. Gli immobili di lusso (categorie catastali A1, A8, A9) non possono usufruire dell'agevolazione prima casa, e da impresa scontano l'IVA al 22%. Il calcolatore qui sotto ne tiene conto; per agevolazioni particolari (come i bonus under 36, quando attivi) verifica sempre col notaio.
È il punto che confonde di più, e vale la pena capirlo bene perché cambia tutto il calcolo. Il valore catastale non è il prezzo che paghi: è un valore, quasi sempre più basso, calcolato così:
Rendita catastale × 1,05 × coefficiente (110 se prima casa, 120 altrimenti)
La rendita catastale è un dato che trovi in visura catastale (te la fornisce il venditore o il tuo notaio). Su quel numero, non sul prezzo pattuito, si calcola l'imposta di registro. Questo è anche il motivo per cui, comprando da un privato, l'imposta finale è spesso una cifra sorprendentemente contenuta.
Questo meccanismo vale solo per l'acquisto da privato con imposta di registro. Se compri da un'impresa con IVA, il calcolo è diverso: si applica sul prezzo di vendita, non sul valore catastale.
Questo strumento fa i calcoli sopra descritti automaticamente. Inserisci i dati e ottieni una stima, poi confermala sempre con il notaio prima di firmare qualsiasi cosa.
Stima indicativa basata sulle aliquote ordinarie. Non sostituisce il calcolo definitivo del notaio, che tiene conto di eventuali agevolazioni ed eccezioni specifiche.
Non sono un notaio, e su questi numeri non ho l'ultima parola: la conferma esatta arriva sempre da lui. Ma quando accompagno qualcuno a vendere casa per comprarne un'altra, il budget della nuova casa (imposte comprese) fa parte della stessa conversazione. Meglio saperlo prima che scoprirlo il giorno del rogito.
Che tu stia vendendo, comprando, o entrambe le cose: ne parliamo con calma, senza impegno.
Da privato: imposta di registro (2% prima casa, 9% seconda casa, sul valore catastale) più ipotecaria e catastale fisse, 50 € ciascuna. Da un'impresa per il nuovo: IVA (4% o 10%) sul prezzo, più imposte fisse da 200 € ciascuna.
È calcolato dal Catasto, di solito molto più basso del prezzo di mercato: rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri casi). L'imposta di registro si calcola su questo valore.
Parecchio: il registro scende dal 9% al 2%, l'IVA dal 10% al 4%. Servono requisiti precisi, tra cui non possedere già un'altra prima casa nello stesso Comune.
Le imposte di acquisto sono a carico di chi compra. Chi vende, se paga qualcosa, paga eventualmente la plusvalenza, che quasi mai si applica su una prima casa o su un immobile ereditato.
No: è una stima basata sulle aliquote ordinarie, utile per farsi un'idea. Non considera casi particolari come immobili di lusso o agevolazioni specifiche. L'importo esatto lo conferma sempre il notaio.
Sono due operazioni distinte: sulla vendita di norma non paghi la plusvalenza (prima casa o eredità), sull'acquisto della nuova paghi le imposte descritte qui, meglio stimarle in anticipo per il budget.
Parliamone insieme: prezzo di vendita, budget d'acquisto e imposte fanno parte dello stesso ragionamento.
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